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贷款买房成为国人主流购房方式 房贷调成力度决定楼市走向

2015-10-14 09:32来源:地产中国网
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自1991年国内首次出现了住房信贷业务,房贷在楼市中扮演的角色日趋重要,特别是2008年以来,调整房贷已经成为楼市调控政策的核心之一。盘点过去20年的房贷调整发现,每次房贷利率的连续下调,随之而来的总是房价的水涨船高,而房贷政策的收紧,总能最有效地为楼市降温。

  多年前,流传过这样一个小段子,一中国老太与一美国老太死后在天堂里相遇,互相倾诉,美国老太说她年轻时买了房子,直到死时才将房贷还清,一辈子都搁在还债上了,不过,倒是住了一辈子的房子;中国老太说她这一辈子就想拥有自己的住房,于是攒了一辈子的钱,可房子刚买上,住了一天自己却死了,多遗憾的事。

  这本是在反映中美消费观念的不同,但近些年房价上涨的速度却从另一个角度证明了美国老太的“英明”。越来越多的“中国老太”加入了贷款买房的行列,这其中的理由并不是担心自己住的日子少,而是攒了一辈子,买不起了一辈子。

  自1991年国内首次出现了住房信贷业务,房贷在楼市中扮演的角色日趋重要,特别是2008年以来,调整房贷已经成为楼市调控政策的核心之一。盘点过去20年的房贷调整发现,每次房贷利率的连续下调,随之而来的总是房价的水涨船高,而房贷政策的收紧,总能最有效地为楼市降温。

  贷款买房 成为国人主流购房方式

  1995年9月6日,《广厦时代》的创刊号封面的左下角重要位置,八个字的标题十分醒目——教你如何贷款买房。方法源于1995年8月央行颁布的《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》,这也是我国银行商业性住房贷款走上正轨的标志,彼时贷款买房并不容易,按揭贷款尚未出现,想要贷款必须提供双重保证即抵押(质押)担保与保证担保,贷款期限不能超过10年。选择吃“贷款买房”这只螃蟹的人少之又少。

  贷款购房真正突破与福利分房的寿终正寝同步而来。1998年3月,北京市住房资金管理中心和中国建设银行联合发布北京市个人住房组合贷款管理规定。按照新规要求,个人住房组合贷款是指由北京市住房资金管理中心运用政策性住房资金、中国建设银行北京市分行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的,用于购买同一套自住商品住宅的个人住房贷款,是政策性和商业性贷款的总称。在额度方面,组合贷款的贷款总额不得超过所购房屋价款的70%,政策性贷款和商业性贷款的比例原则上为1:1。

  自此,国人贷款买房的大门被打开,当时即有开发商开始借贷款大做文章,“零首付”在这一年首次出现。位于老国展附近的外销盘力鸿花园在北京首创零首付买房,并在当年售罄。此后,在首付上做文章的楼盘不断出现,在严格限制二套房首付比例的2014年,很多改善盘通过与第三方机构或银行合作,推出一成首付、50万首付等优惠政策吸引购房人签约。

  20年间,“贷款买房”这个曾经的新鲜事儿正在变成每个家庭的选择。尤其是2008年以来,伴随北京房价的节节攀升,全款购房对于普通家庭逐渐变成不可能完成的任务,如果想改善居住条件,贷款成为必然选择。另外,由于国家的差别化信贷政策,首套自住用房的贷款一直受到鼓励,伴随着各类优惠条件,贷款买房的附加成本较低,综合房产的增值,贷款更容易被购房人所接受。

  除了银行贷款外,近年来,很多房地产上下游企业也与银行开展合作,推出了房贷的衍生品。贷款,从流程复杂,普通人难以理解走入到每个家庭中。

  正因为贷款在普通家庭购房消费中越来越重要的作用,房贷政策的调整总是最直接地影响着楼市的起伏,一次利率的调整相对于开发商销售价格的微调显得更为重要。2009年房价暴涨的最初,就源自2008年年底首套房利率七折优惠的出现。

  降息、下调首付比例 楼市火热的前兆

  房贷在楼市中扮演的角色,从当初的跑龙套已成为今日绝对的主角。但真正让人们重视到房贷在楼市中的重要性始于2007年至2009年间楼市剧烈的波动。

  2007年,北京的房价成为脱缰的野马,此前密集的调控都未能减缓价格上涨的脚步。这一年,北京商品房均价为10661元/平方米,同比上涨44.6%。为遏制楼市疯狂发展的势头,央行在这一年先后10次上调存款准备金率,6次加息,同时对于二套房贷款首付比例、利率水平及认定标准进行了说明。虽然2007年整体的上涨局面并未改变,但楼市已经开始出现降温迹象,特别是投资购房需求明显得到遏制。

  进入2008年,楼市出现剧烈调整,信贷政策也随着变化。上半年,为抑制投资需求,央行五次上调存款准备金率。下半年,为应对国际金融市场“金融海啸”的扩散和对于国内市场的不良影响,央行又先后五次下调存款准备金率和存贷款基准利率。这也是自2004年以后贷款利率的首次下调,房贷正式进入降息通道,多方等待的救市举措以降息方式拉开序幕。

  2008年金融政策对楼市的影响远不止降息这一件事,“七折利率”首次出现。这一政策为2009年楼市的暴涨提供了充分的弹药支持。2009年春节后,并未经过缓慢的调整,楼市即出现迅猛反弹,价格一路飙升。

  房贷在这一轮波动中扮演的重要角色让更多人对于金融对房地产市场的影响有了新的认识,随后的每次房贷政策的调整,即使对于购房成本改变有限,但都在影响着每个购房人的预期。

  吹响最新一轮楼市回暖号角的,仍是房贷政策。2014年,楼市再次陷入低迷,大部分城市限购的取消并未改变楼市疲软的整体局面,北京楼市持续已久的高温也降了下来。在这一局面下,央行再次出手。2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,放松了与自住需求密切相关的房贷政策,放宽了首套房认定标准,执行了多年的“认房又认贷”放松为“认贷不认房”。此举不仅大幅释放了改善型需求,更重要的是为市场释放了重要信号,楼市信心得以提振。随后连续5次降息也不断为楼市进行了加温。

  房贷政策,再次成为楼市上行周期的导火线。其实,房贷放松对于购房人的利好体现得最为直接。首付比例的调整,直接决定了购房人的购买力,而利率的调整则对购房成本构成较大影响。

  以一个30年期、贷款200万元的购房人为例,如果执行2012年7月6日6.55%的基准利率,还款总额为457.46万元,月供为12707元。如果执行2014年年底至今五次降息后的基准利率5.15%,则还款总额为393.14万元,月供为10920元。60余万元购房总成本的差距和近2000元的月供差额对于一个普通购房家庭意义重大,与购房时开发商打出的?万抵?万、全款99折等优惠相去甚远,由此可见,房贷政策的调整对于普通家庭购房决定的影响作用。

  提息、严控首付比例 力度决定楼市走向

  宽松的信贷政策伴随楼市上涨的脚步,同样也担负起了拦住楼市向前爆冲的任务。

  2009年,面对楼市价格的暴涨,央行再次率先出手。将首套房首付比例调整为30%以上,对于贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。同时对于购买第三套及以上住房进行了严格限制。

  看似重磅的调整难以拦住已如“出闸猛虎”的房价。2010年,央行再次出手,对于第三套及以上住房实施全面停贷。2010年9月29日出台的新国五条,也同样对房贷政策进行了严格规定,对非本地居民暂停发放购房贷款,禁止消费性贷款用于购买住房等一系列房贷政策对投资需求进行了围追堵截。楼市的脚步终于放慢了下来。

  2011年,楼市的房贷调控政策再次升级,差别化信贷政策执行更加严格,二套房首付比例首次提升至60%。此后,史上最严格的房贷政策一直在延续,直到“9?30新政”的出台。

  虽然相比限购政策,房贷作用并未显得那么立竿见影,但作为楼市调控的重要工具,房贷及背后银行和开发商的信贷政策一直在影响着楼市。尤其是在遏制楼市价格快速上涨时,有业内人士就表示,能否真正起到作用,就看银行执行的力度,对于房地产这种资金密集型企业,信贷政策是左右公司发展的重要砝码。以2011年为例,严格的信贷政策堵塞了开发商的融资渠道,开发商资金链的频频告急才是降价销售的导火索。而2014年楼市的低迷,背后也是信托融资、银行开发贷款的收紧,资金的紧张束缚了开发商的手脚,楼市整体也陷入停滞。

  终结下跌趋势的“9?30新政”,其中重要的部分是央行提出为银行增加资金来源的融资发行渠道。鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。房地产市场的资金池因此放大,楼市的全面回暖自然有了基础。

  经历过2014年以来的连续5次降息,房贷利息已经降至历史最低点,多家机构都认为,楼市已经进入贷款的政策红利期,宽松的贷款政策让短时间内楼市的火热失去了悬念。本版文/门庭婷

  2008年以来重要房贷政策盘点

  2008年

  1.将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

  2.最低首付款比例调整为20%。

  3.要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。对居民首次贷款购买普通自住房以及改善型普通自住房可按优惠条件予以支持,对非自住、非普通住房的贷款条件适当予以提高。

  2009年

  1.对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;

  2.对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

  3.贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

  2010年

  1.对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

  2.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

  3.4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

  2011年

  央行在这一年进行了三次加息,6次上调存款准备金率,同时再次提高了二套房的首付比例,具体政策为:1.对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  2012年

  1.二套房新政首付提至六成。

  2.税收、信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”。

  3.受经济下滑影响,央行连续两次下调人民币存贷款基本利率,间接刺激了住房消费。

  2013年

  房地产调控进一步升级,包括税收、信贷都进行了调整。1.对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。2.对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。3.各地纷纷出台细则,“沪七条”、“穗六条”及“深八条”政策要求二套房首付比例提高到70%。

  2014年

  “9?30”新政出台,首套房认定标准首次从“认房又认贷”调整为“认贷不认房”,利率下限恢复至基准利率0.7倍,但实际执行中,没有商业银行触及优惠下限。具体政策为:1.对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2.对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再购买第二套房执行首套房贷款政策。

  2015年

  截至9月,央行在这一年已经进行了四次降息,贷款基准利率、公积金利率降至历史最低,85折优惠逐步成为房贷市场的主流折扣。二套房最低首付比例调整为不低于40%,对于二套房利率水平取消了上浮1.1倍的硬性规定,交由商业银行自行决定。


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