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八月地热谜底揭晓:房企拿地首付款竟普遍用配资

2016-09-05 09:28来源:好房子网(www.haofz.com)
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除上海、深圳外,8月地王主要出现在厦门、珠海、郑州、武汉、无锡等二线城市,并开始逐步由一线城市向二三线城市辐射;同时,资金潮涌下,民企已接棒央企、国企成为土地市场的主角,部分实体产业和金融资本也开始加入抢地大潮。

  刚刚过去的8月,全国土地市场诞生了历史单价地王和总价地王两项土地出让纪录。截至月底,一共拍出了65宗地价超过10亿的土地,其中46宗溢价率超过100%。“以总价10亿元以上、溢价率100%作为基数,8月地王的数量是有史以来最多的。”中原地产首席分析师张大伟告诉经济观察报,这使得2016年前8个月,全国累计地王数量同比上涨了26倍。

  在资金面宽松、土地供求矛盾等各项因素的刺激下,尽管住宅市场有所降温,土地市场却走向了极端。

  根据中原地产的统计,除上海、深圳外,8月地王主要出现在厦门、珠海、郑州、武汉、无锡等二线城市,并开始逐步由一线城市向二三线城市辐射;同时,资金潮涌下,民企已接棒央企、国企成为土地市场的主角,部分实体产业和金融资本也开始加入抢地大潮。

  按照房地产开发周期计算,高价地项目的影响要到明后年才能真正体现,但地王的密集产生令不少市场参与者产生了隐忧。

  “未来三年,如果周围房价上涨不超过100%,这些地王都将面临巨大的资金压力与入市难度。”张大伟分析认为。

  另一方面,在核心城市土地稀缺、市场争夺激烈的困境下,一线开发商却集体陷入“不拿地纠结三天,拿地纠结三年”的矛盾。

  据悉,土地市场的过热正在引起监管层的注意。8月下旬,上海和广州分别叫停了部分住宅用地的出让,南京、合肥等地也相继传出了针对土地市场的政策收紧信号。多位受访者表示,为防止市场出现系统性风险,“控地王”将是2016年下半年土地政策的主基调。

  经济观察报了解到,上海住建相关部门正在开展对此轮地王的调研。据一位参加研讨会的人士透露,研讨会的核心主题是控制地王。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志分析,广州接连叫停土地出让计划,也可能跟随上海出台严格的土地调控政策。据邓浩志估计,相关政策最迟10月前就会出台,争取为地产黄金周降降温。

  “地王月”

  8月29日,深圳新会展中心(一期)配套商业用地在投标开标后揭晓答案,招商蛇口(15.770, -0.19, -1.19%)和华侨城联合体以310亿元夺标,一举超越此前广州亚运村的255亿成为全国总价地王。

  据统计,此前土地出让史上超过100亿的地王合计有14宗,其中5宗出现在2016年,2宗出现在8月。

  除了上述总价地王之外,8月17日,融信以110.1亿元夺得上海静安区地块,楼面价100315元/平方米,打破全国土地单价成交纪录。

  融信拿下地王的前一日,在房地产市场较为温和的广州,雅居乐以21.7338亿元总价竞得广州市荔湾区华大物流地块,折合楼面价36773元/平方米,拍出了广州单价地王。

  二线城市的市场同样不可小觑:郑州、珠海、厦门的单价地王均诞生在8月下旬。

  中原地产数据显示,2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块325宗,其中溢价率超过100%的地王161宗。去年同期,单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的地块只有6宗。

  8月为什么这么热?张大伟分析,这与城市土地供应结构有关系。

  上海和深圳8月出让了几宗罕见的优质土地,之前供地比较少的厦门也集中在8月出让土地,珠海前几个月出让土地比较少,本轮出让土地溢价率都在500%以上。

  在此之前,为了防止地价过热,一线城市一直控制着不供地。例如北京今年以来已经有5个月无住宅用地出让,3个月无商办用地出让;深圳更是7个月无宅地出让,5个月无商地出让,8月集中出让的15块土地也是以工业用地为主。

  现在看来,这只是一种权宜之计。

  在去库存的调控任务下,政府会主动延后和减少土地供应,但是经济发展、开发商补库存的需求不断累加,导致热点城市待开发土地的稀缺性凸显。短期内土地争夺依然激烈,会进一步推高溢价率和楼面地价,地王频发在所难免。

  数据显示,上半年,热点城市如深圳住宅楼面地价同比涨幅643%,苏州、合肥住宅楼面地价涨幅分别达236%和164%。

  中原地产对今年以来地王的地域性分析显示,地王数量排名前列的城市分别是苏州28宗、上海25宗、合肥22宗、杭州21宗、天津14宗。地王分布区正在由一线城市向二三线城市转移。

  易居研究院研究总监严跃进分析,一是由于一线城市工地规模小,二是出于拿地成本的考量,“很多时候总价30亿的预算在二三线城市可以拿到非常优质的地块,但一线城市只能在郊区,还不如选择去二三线城市的中心区拿地”。

  谁在争抢地王?

  8月26日,珠海。经过两个小时292轮竞拍,珠海科技创新海岸北围片区的一宗住宅用地被雅居乐竞得,溢价率达到522%,单价28000元/平方米创下珠海地价纪录。但随后,该纪录就被同一批出让的其他地块打破。

  一位参加该地块拍卖的开发商向经济观察报调侃说:“现在拍地不仅是拼财力,还是个体力活。”

  8月的土地市场,除了土地竞拍的常客央企、国企之外,还涌现出许多民营房企的身影。市场分析,今年年初曾频繁拿地的信达、葛洲坝(8.140, 0.04, 0.49%)等央企,近期动作明显放缓,而包括新晋地王得主融信在内的民企已成为土地市场的主角。

  同策咨询研究部总监张宏伟向经济观察报表示,一是由于央企在之前的五月份拿地过多过热,引起了相关部门的问责而退居幕后,二是民企有着强烈的规模化扩张诉求。

  过去,年销售额在1000亿以内的,甚至是200亿-300亿级别的房企为了扩张销售额,都在非常激进的情况下拿地。目的很简单,就是想通过这一轮地王行情弯道超车,由二三线进军到一线房企阵营。

  其中最典型的是闽系房企。8月17日,上海推出4幅土地,拍出了3个地王。粗略统计,一天之内闽系房企大军以184亿成为3块地王的拥有者。

  上海链家市场研究部高级分析师钱宁罗分析,闽系房企成长于民间资本活跃的福建,在福建地产及资本圈,一些低调的财团起到了嫁接福建资本与福建开发商的桥梁作用。

  融信执行董事、副总裁林峻岭对此前拿下的静安高价地块颇具信心,他解释称该地块有足够的稀缺性,“目前评估地价合理”。

  而此前说过不再买地的融创中国董事会主席孙宏斌近三个月来也未停下储备土地的脚步。据不完全统计,融创今年6月以来在天津、西安、宁波、杭州等二线城市拿下了22幅地,其中不乏高成本地块。

  张大伟指出,房企争抢地王的根本原因在于“资金潮下的资产荒”,实体经济疲软的环境下,楼市被视作资金的避风港。一方面,资金成本低,加之房企销售业绩向好,使企业的资金状况较为充裕;另一方面,实体经济不振,房地产的资产价值更加凸显。受益于上半年的旺盛销售,多数企业的业绩亮眼,这也使得其疯狂拿地的行为具备了一定的合理性。

  本轮房地产行情,与去年以来多次降准降息的货币宽松政策不无关系,而房企资金成本的廉价和资金来源渠道的广泛更构成了地王的坚强后盾。

  比如土地融资,此前甚至可以做到“三七”开,即房企只需提供三成的资金,余下七成由拍地后抵押到银行所得。而如果房企联合拿地,或拿地后出让股权,所付出的资金成本甚至更少,这也是融信110亿拿下静安地王的逻辑。

  去年以来,随着降低首付比、调整房地产交易环节中税收等利好政策出台,大量资金持续涌入楼市。但一旦政策转向、信贷收紧,土地市场的狂欢或将戛然而止。拿下高成本土地的企业,日子或许不好过了。

  有积极冒进者,也有谨慎旁观者。与闽系房企的激进相反,今年以来,绿地鲜少报名任何一幅地块的争夺;万科虽然进入静安地王拍卖现场,但举牌次数非常少;旭辉竞拍静安地块止步于94亿元,在闵行地块止步于23亿元,与竞得者上海保华仅500万元的价差。

  在半年业绩会上,旭辉执行董事兼行政总裁林峰表示,旭辉不参与规模与土地储备的竞赛,以利润优先,减少加杠杆拿地。

  碧桂园总裁莫斌也向经济观察报回应称,碧桂园一定不会拿面粉贵过面包的土地,对地王的态度是“审慎参与,保持关注”,碧桂园在一二线城市参与土地竞拍主要是为了在土地开拓方面积累更多经验。

  地王“后遗症”

  一线城市似乎集体陷入这样一种胶着局面:卖地就出地王,不卖地又会造成新房市场的供不应求和价格推涨。在日益高企的土地成本面前,大多数开发商的想法还是:拿地不一定死,不拿地肯定死。

  这并不代表着地王没有风险。按照房地产开发的正常周期,高价地项目对业绩报表的影响要到明后年才能真正体现,但是在北京、上海等一线城市,随着一系列高价地的入市,高端住宅市场正出现供应过剩的端倪,并将给这些项目带来巨大的去化压力。

  张宏伟认为,地王将带来三重效应:第一是引起周边房价上涨,第二是使得后续新房价格上涨,第三是使得市场预期变化,进而引起看涨情绪继续出现或加重。

  今年一季度,随着地王频出,地王推动楼市进入量价齐升的状态,如苏州、南京、合肥等热点城市,投资客已经开始进场。而随着武汉、郑州等二线城市基本面的好转,投资客也借机进入这些还处于价值洼地的城市进行投资,形成投资资金的轮动效应。

  然而从今年5月开始,国内商品房交易已明显开始降温。国家统计局数据显示,7月70个大中城市房价环比上涨城市个数减少,下降城市个数增加,总体涨幅连续3个月收窄。其中,前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市涨幅收窄尤为明显。

  在“资产荒”局面未能改善的前提下,高价地风险只能不断累积。张大伟表示,对于一二线城市来说,未来一年房价上涨不超过50%,拿下高价地的企业都将面临入市难题。未来三年,如果周围房价上涨不超过100%,这些地块都将面临巨大的资金压力与入市难度。

  同时,高成本对房企的融资、运营和营销能力都提出了挑战。根据最近披露的房企半年报,规模房企平均销售额涨幅都在30%以上,利润的涨幅却相对较低,保持在10%左右。这意味着由于成本的提高,房企的利润率是在明显降低的。“接下来房企要警惕很多地王步入房地产降温周期的通道,否则会很尴尬。”张大伟说。

  张宏伟也表示,往年一般是一个城市出一个地王或少数几个地王,一旦市场遇到调整,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让。但如今一旦楼市进入调整,系统性的金融风险很有可能会爆发,影响的是整个市场。

  调控箭在弦上

  监管层已经着手严控拿地热度,典型的信号是,上海融信地王诞生后,上海暂停了4幅地块的出让;随后,广州政府在芳村地王后叫停了白云宅地出让,在萝岗地王后叫停了长岭居宅地出让。“唯一的解释是目前两地均在酝酿调控土地市场的政策,希望为目前过热的地王踩刹车。”邓浩志称,有可能的出台时间是在“十一”前。

  严跃进认为,上海政策一直追求平稳,从实际情况看,这也需要上海后续在调控上有一些新的做法。土地市场对于上海而言,增加供应是关键,而抑制地价的难度还是很大的,这方面需要警惕出政策。

  近期,南京、合肥等地陆续出台了“控地王”相关收紧政策,比如各大热点城市纷纷承诺增加土地供应,南京土拍熔断政策仍将继续,土地出让首付升至60%,合肥土地出让首付升至50%,苏州土地出让首付升至60%。

  但作用并不明显。张宏伟表示,“对于拿地企业来说,土地出让金首付比例的提升并不意味着拿地门槛的实质性提高”。目前房企拿地首付配资的现象越来越多,比如政府规定土地出让金的首付款必须50%,那么对于开发商来说只要首付25%,可以通过金融机构场外配资25%,或者更多比例加杠杆方式进行拿地,甚至制造地王。

  此外,经济观察报了解到,已有部分银行在收紧开发贷。8月,兴业银行(16.050, 0.01,0.06%)、工商银行(4.530, 0.01, 0.22%)等已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为1年内,甚至半年期的短期贷款。金融人士认为,缩短房企开发贷周期的举措主要是为了规避楼市投资的金融风险。

  一般认为,增加土地供应是防止地王频发的调控手段之一。国土部部长姜大明在今年全国两会期间答记者问时提到稳定房价的措施,其中就包括增加土地供应面积。

  然而,这与房地产市场的非理性现状有所出入。严跃进指出,用传统的供求关系来解释土地价格是有缺陷的。和住房供求不一样,土地背后的差异性更大,并非供地增加了土地价格就会下降。

  “供应增加的时候,恰是此前持续不供地下的一次集中爆发,这个时候市场需求是很大的。市场需求只要大于供应量,价格一般就会比较坚挺。”严跃进说。

  中原地产数据显示:截至8月22日,全国卖地最多的50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平米,与2015年同期基本持平。但土地出让金累计达到了1.39万亿,同比上涨49.22%。


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